近日，广西南宁蓝光雍锦澜湾的业主王琦起诉中国农业银行南宁分行一案终于等来开庭。该业主购买的房屋本应于2021年12月31日前交付，但如今业主们仍未收房。2021年8月，业主们得知是该项目的资金监管出了问题，随后，业主们发现，自己从银行处贷得的房款并没有被银行打入该项目的资金监管账户并且该银行在建筑未封顶时则进行放贷。于是，王琦向法院提起诉讼，要求在交房前，银行停贷停息，不增加额外费用。

庭审中，业主提供了相关部门处罚该银行违规放贷的证据，并提出自己的诉求。而银行方则坚称房屋烂尾与银行是否将贷款转入预售资金监管账户并无直接必然联系。并且业主在与开发商签订购房合同时已经知道了具体的监管账户，在与银行签订贷款协议时仍同意银行将房款转入非监管账户，其后果应由业主自己承担。至于建筑未封顶则放贷，银行方称所有商业银行对预售房屋封顶方式的确认，都是银行直接采信由住建部门审核通过的开发商提交的封顶报告，这是行业内的惯例做法。

(相关资料图)

其实，远远不止是这家银行，在司法实践中，类似逻辑的银行比比皆是，甚至真的可以说是行业惯例。现实生活中，一旦遇到烂尾楼，出现上述类似的事件，就会出现一个奇葩的匪夷所思的大怪圈。在这个怪圈里有三个主角，购房人、开发商、银行。

遵纪守法的购房人损失惨重。这三个主角中，唯一一个没有违约违法行为的是购房人，而且是提前花了钱，面临着花了钱拿不到房，还要不断还着银行贷款。

违法违约的开发商逍遥法外。在我所遇到的所有烂尾楼项目中，到今天为止，没有哪个不是转移预售资金的，全部存在违法违规行为。但是又有几个会因此而受到惩罚呢？有多少会有违法违约成本呢？如果您遇到了烂尾楼，好好看看，开发商因此而受到惩罚了吗，开发商因此而付出了额外的成本了吗？

违规放贷的银行毫发无损。很多的烂尾楼项目和银行违规放贷，以及银行将贷款放到非监管账户有着直接的关系。出现烂尾楼绝大部分都是因为钱的问题，咱们国家明文规定所有的房款必须用于这个项目的开发建设，不得挪作他用，除非项目完工了。正因为此，再加上为了楼市的健康良性发展，所以才要求把所有房款，包括贷款在内放在监管账户里进行监管，才要求住宅在主体封顶后才能放贷。提前把钱放给开发商了，同时又配合开发商把钱转移走了，楼盘没钱建了，这还能没有因果关系吗？但是，又有多少违规放贷的银行受到处罚了呢？但是，又有多少转移预售资金（包括贷款在内）的银行受到处罚了呢？银行还会理直气壮说，烂尾楼和我没关系！何其荒谬！

所以，一旦遇到了烂尾楼，一定要让开发商看到违法违规是有成本的，要让银行看到违法违规是有成本的，也许只有这样，这两大主角才能更好地配合解决烂尾楼问题！所以，如果很不幸遇到了烂尾楼，建议您：

首先，立即核实开发商是否存在转移预售资金的问题。遇到烂尾楼，对于转移预售资金，一查一个准。要及时向资金监管部门提起履行监管、查处职责的申请，对开发商违反资金监管规定进行调查处理。

其次，立即核实银行是否存在违规放贷，以及协助开发商转移预售资金问题。如果发现银行存在违规放贷，及时向银保监局提起违法查处，要求对银行违规放贷的行为进行认定和处罚。

同时，如果银行放贷时未将房款打进监管账户，也同样属于违法转移预售房款，属于逃避资金监管，也属于违规行为，也可以依法提起查处。如果相关的监管部门不依法履职，还可以依法提起相关的诉讼。同时，在这个过程中，还可以视情况沟通谈判，争取停贷。我们有一些烂尾楼案子就是通过这种方式实现的停贷。

客观来讲，通常来说，通过民事诉讼，在不解除购房合同的情况下停贷风险很大。司法实践中，绝大部分的法院都不会支持。所以，我们平时一般不会建议当事人冒险这么做。

第三，如果发现房屋彻底烂尾了，几乎没有要房可能了，而贷款还很高，这个时候可以考虑提起民事诉讼，在同一个诉讼中，提起解除和开发商的购房合同，以及和银行的按揭贷款合同。但是有一点务必要注意，这一招是兜底的，不到万不得已不要用。因为一旦双解除，确实可以不用再还贷了，但是开发商那边，如果名下没有可以执行的财产，可能会面临打赢官司拿不回来钱的状况。而此时购房合同又解除了，也没法再要房了。所以这一招要慎用。

第四，遇到烂尾楼，不要把关注点仅仅局限在烂尾本身，还可以进一步挖掘核实是否还存在其它违法违规点。举一个很简单的例子，曾经有个烂尾楼烂尾很多年了，一查发现在这个项目二十多栋楼里，有四栋楼每栋楼都多建了一个单元，而且还多多建了7层。发现这个问题后，开发商立刻急了，很快完工交房，而且还给了维权的业主一笔补偿费。原因很简单，如果再继续躺平，业主将这个事情追下去的话，开发商的成本会更大！

所以，一旦遇到延期交房，遇到烂尾楼，购房人可以视情况通过信息公开（挖掘违法点）、提起违法查处、行政诉讼、民事诉讼、谈判等多种方式维权。自己的权利靠自己去保护！