证券时报记者 张一帆

6月30日，万科2022年度股东大会在深圳召开。万科董事会主席郁亮在会上坦承，当前市场短期表现确实有压力。不过他着重强调了对未来的信心，“我相信道路是曲折的，前途是光明的，锚定方向，万科有信心能够穿越周期。”

会上，万科新一届董事会正式出炉，来自深圳地铁、万科两方的董事人选保持不变，并继续维持各占三席的稳定、平衡局面。四名独董中，张懿宸留任，沈向洋、林明彦、廖子彬三人履新，三人均具有全球视野以及大型企业管理经验。

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市场缓慢复苏过程中

在本次股东大会召开的3个月前，郁亮已经在业绩说明会上对公司业绩及经营表现进行过一轮“预答辩”。当时，面对国内楼市“小阳春”的行情，他曾发声“新房市场上有天花板，下有保底线，目前市场处于温和的复苏状态”。

如今3个月过去，市场环境发生了变化，购房者置业情绪出现下滑，房地产市场未能延续回暖态势。郁亮表示，目前市场短期确实有压力，合理的需求没得到释放，成交也没有达到合理的水平，不过“我基本上还是没改变之前的看法，我们的行业下有保底线，上有天花板，还是在一个缓慢的复苏过程中，只不过比我3个月前预想的时间更长一点、压力更大一点”。

郁亮认为，房地产市场的长期需求基础还在，大家对美好生活的需求还没有完全满足。同时，从购买力来看，居民部门总储蓄对利息保障倍数还远远高于安全边界。“短期的预期跟市场的氛围可能很多时候是由外部因素所造成的，修复这种市场预期和市场氛围需要一点时间，”郁亮分析道，“但随着外部因素趋于稳定，房地产市场也一定能恢复，恢复到合理成交水平。”

万科总裁祝九胜进一步分析称，市场短期有压力，是基于行业的现状和行业业绩的滞后性。具体来自三个方面：第一，过往两年市场变化的严峻性超出预期，公司销售额、毛利率出现下降的态势；第二，二季度的数据预示着市场还是有一些不确定性；第三，万科开发业务和经营性业务能力的提升，转化为结算利润的过程，客观上存在滞后性。

虽然短期有压力，但祝九胜强调，要看到万科“努力有成效、长期有信心”。祝九胜介绍，万科正在坚持不变的提升投资能力和经营水平，针对性地解决投资追高以及各地经营离散度比较大的两大问题。祝九胜举例称，万科以前过于强调每个项目的个性，现在把不同的项目评级，按照评级匹配资源、开发方式、管理方式，近两年万科批量处理的能力得到提升。

在投资方面，万科首席运营官刘肖再次分享了万科内部今年强调两个词，“特别好的项目”和“精准投资”。前者帮助公司提高投资兑现度，后者帮助公司发现结构性的机会。他透露，通过投“特别好的项目”，万科今年1-5月已经披露的15个项目、453.8亿元投资，预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。

祝九胜总结，万科会不断努力，解决好业绩的短、中、长期排布问题，解决好开发业务的止跌企稳，也解决好经营性业务稳中提升，最终把综合能力变成综合持续高质量的回报。

过去三年百感交集

除了回应去年的业绩表现，分享对当前市场的观点，今年股东大会恰逢万科第十九届董事会的换届，现场也就成为了万科管理层对过往三年表现的总答辩。

“过去三年对行业的每个从业者来说，都是百感交集的，并非只有万科不容易，没有哪个人、哪个企业是容易的。”郁亮在会议现场感慨万千，“过去三年是着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。”

早在2018年，万科就提出了“活下去、活得久、活得好”的口号。郁亮反省道，尽管当时意识到高增长不可持续，但行为没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。

郁亮指出，目前万科已经在解决旧模式上取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等等。“道路是曲折的，前景是光明的，只要方向对，我相信万科能够穿越周期”。

会上获审议通过的年报显示，2022年度万科业绩实现企稳。2022年度，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；实现净利润226.2亿元，同比上升0.4%。同时，公司“三道红线”指标继续符合“绿档”要求；净负债率43.7%，处于行业低位；货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍；经营性现金流净额连续14年为正。

万科持续聚焦三件事

探索三年之后，行业的新出路在哪里？

郁亮重申了对行业的长期信心，“房地产市场是常做常有、常做常新的，总会有新的生意机会，开发商提供的产品服务如果能够真正提升人们的居住生活品质，还是会非常有吸引力。”不过郁亮警示道，传统模式靠拿地和融资的发展模式不可持续，“否则就会出现买得越多错得越多，融资越多越不安全的情况。”

郁亮表态，万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。

“深铁投资万科是一个正确的选择”，辛杰作为万科大股东深圳地铁集团的董事长对万科近三年的表现给出高度评价，“（万科的）利润是货真价实的，是有现金流支撑的利润，同时，今天的万科已不是单一的开发企业，布局了多个赛道，成长得也非常迅速。”

辛杰表示，“深铁始终坚持长期主义，保持战略定力，对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化，就像三年前我说过，深铁对万科是全方位的支持，这点我们始终坚定不移，看好万科的长期发展前景，作为股东我们始终不渝支持万科的健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新的赛道上与万科深入合作，共创美好的明天。”

会上，有股东询问郁亮给自己的三年任期打多少分。郁亮笑着把打分权还给了股东，“今天在座的各位股东是最好的打分人，股东今天的投票情况决定了给我多少分数。”根据会后表决结果，大会审议的全部11项议案均获通过，郁亮等董事候选人高票当选。

从各方席位来看，万科本届董事会治理结构延续了稳定、平衡的局面。来自大股东深圳地铁的董事辛杰、黄力平、雷江松继续留任；万科方面，郁亮、祝九胜继续履职，王蕴当选职工董事。独立董事仍为四席，原独董张懿宸留任，沈向洋、林明彦、廖子彬履新，三人分别曾在微软、凯德集团、毕马威中国出任重要职务，原独董康典、刘姝威和吴嘉宁因任期已达上限，正式卸任。