均衡布局 旭辉玩转资产负债平衡术

　　战略见长的旭辉集团，以稳健增长应对行业波动。

　　东地产财经周刊

　　发迹于闵系部落，风雨中打拼数十年，如今，旭辉集团已然成为行业“优等生”的代表。

　　日前，旭辉集团发布了企业2015年中期业绩报告，截止今年6月30号，集团实现合同销售金额105.2亿元，较去年同期同比增加3.1%。

　　比起那些增长数据更高的房企，这并不是一个抢眼的数据。但《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)统计发现，旭辉堪称近五年房企中业绩最稳健的公司之一，无论市场阴睛，业绩总能稳步前行。

　　根据易居克尔瑞发布的2015上半年房企销售排行榜，旭辉今年上半年合同销售额在全国排名第27名。

　　如何把握变化的市道?逆周期、低成本拿地是关键策略之一。

　　低成本谨慎拿地

　　今年上半年，旭辉共新增了12块土地储备，分别位于北京、天津、杭州、苏州、重庆、南京等一线城市以及潜力较大的二线城市。这也映照了集团深耕一二线的发展战略。

　　旭辉集团董事长林中在书面回复《东地产》采访时表示，今年上半年是土地市场拿地窗口期，因此加大了拿地力度。在拿地战略上，旭辉一直以来都坚持踏准节奏拿地，在市场低谷时多拿地，而在高峰时，坚持“捡漏”拿地策略。

　　在上半年所拿地块中，其所折合地块溢价率均处较低水平。其中，4月27日，集团以10.84亿元近底价摘得杭州萧山中汇汇D-18、D-19，D23两幅地块。作为该区域内现在唯一可出让纯宅地，平均楼板价11026元/平方米，溢价率仅为0.24%。

　　对于部分价格偏高的优质地块，旭辉以合作方式获取。林中强调，今年拿地要继续寻找合作伙伴，尤其20亿以上的土地一定要找合作伙伴来分担风险，从而分散集团内部的资金压力。记者了解到，目前，集团已经引入香港置地、平安等合作伙伴。

　　在“地产战略家”林中看来，企业的土地储备量能覆盖掉全年销售量的4倍到5倍就是适度的。在面对市场波动的时候，要沉着泠静，看明白再出手，从容把握市场机会，这样才能保证集团未来有高利润。

　　旭辉集团总裁林峰坦言，未来集团拿地的核心不会变，仍坚持深耕一二线城市，争取在进入的城市中成为TOP10。但是，随着土地市场的回暖，相比上半年，集团下半年拿地会更加谨慎。

　　稳健财务策略

　　与逆周期低价拿地策略相呼应，旭辉也长期坚持稳健的财务策略。

　　今年8月，旭辉获中信银行(5.65, 0.15, 2.73%)总行正式批复，将获得为期3年的70亿元人民币集团授信额度。此外，集团将与上海银行开展深入合作，且获得上海银行提供的总额高达100亿元人民币的综合授信额度。

　　然而，大额融资授信下，旭辉仍然坚持稳健。林中认为，如今，企业的融资渠道很多，正因如此，企业更要有节制，要有意识地去控制负债率，不断优化财务结构，只有这样才能做到借钱成本越来越便宜。

　　事实上，旭辉一直对净负债率有着严苛的要求，在保持高增长的过程中，净负债率基本控制在70%左右。今年上半年，旭辉的净负债率为72.5%，去年年底的净负债率仅为58.2%，2013年净负债率为67.6%。

　　在旭辉高层看来，规模以及增长速度都是次要的，最重要的是企业发展的质量。要实现有质量的增长，就要处理好增长率、负债率以及利润率之间的关系，使三者达到一个平衡。

　　林峰表示，未来几年，旭辉的增长率计划维持在40%左右的波段，净负债率控制在70%的水平，局部时间控制在80%，这是旭辉能接受的上限。但是当集团突破500亿关口后，负债率可能会降到50%以下，利润率以12%为基础逐步提升，增长率降低至20%-30%。但无论如何调整，集团的战略核心是不变的，即追求持续、稳定、有质量的增长。

　　《东地产》了解到，为了保证财务的稳健性，旭辉规定集团账面上的现金不得低于总资产的10%，这也是旭辉财务上一个稳健的基本指标。

　　立足主业 做好产品和服务

　　今年上半年，旭辉集团约95%以上的合同销售额来自一二线城市。林中也曾明确表示，集团将进一步深耕中国的一二线城市。

　　一直以来，旭辉都坚持“721”产品结构，即以首置为主的刚需住宅占比达70%，20%是销售型商办，10%是其他创新类产品。这样的产品结构使得旭辉能更好地顺应政府的政策导向，抵御调控周期。

　　随着市场改善型住房需求释放以及政策积极导向，旭辉适时做出调整。目前，集团将刚需型与改善型住宅的比例由8:2扩至5:5，逐渐向改善性市场倾斜。

　　林峰向《东地产》表示：“集团已经开发出铂悦系高端产品线，下半年会推出4-5个该系列的产品。”

　　在他看来，不管互联网如何喧嚣，行业如何躁动，旭辉的基本面都是把产品和服务做好，并在此基础上进行延伸，任何人都渴望一个舒适的居所，只要把产品做好，需求就在。但这并不意味着旭辉不愿意去接受改变，在加大产品质量研发的基础上，集团也会继续在创新思考上不断探索。

　　记者注意到，上半年，旭辉已经完成250亿元销售目标的42%，随着下半年15个项目陆续推出，实现全年目标指日可待。但对于想要做大规模的旭辉来讲，这些还远远不够。

　　“我们未来在产品、服务、品牌方面还可以做得更好，虽然这些软性指标在财报上不能体现，但却是支撑企业未来发展的重要因素。”林中表示。